2022方升產業園區年度榜重磅發布，老牌龍頭蛻變，新勢力涌現

方升研究

2022-10-11 15:30 5656

上海2022年10月11日 /美通社/ -- 2022第八屆方升產業園區大會于2022年9月28日-29日在深圳市隆重舉行，大會由方升研究主辦、明源不動產研究院作為戰略合作伙伴。

在過去的一段時間里，產業園區行業在房地產模式受阻、工業用地新政推行等一系列因素疊加之下，整個行業都發生了極大的變化。

新牌勢力更新迭代

從1979年蛇口拉開國內產業園區序幕開始，整個產業園區行業至今也經歷了40余年，伴隨行業成長的老一批從業者正逐漸淡出舞臺，諸多園區運營商也迎來了新一代的掌舵人。

新時代、新的掌舵者，也預示著老牌勢力也在經歷換血，從領導者到商業模式的更新換代。在產業園區新時代中，那些無法跟上市場發展趨勢的運營商也將隨之淡出舞臺，而能夠切中地方政府核心訴求、滿足產業企業需求的新生代園區運營商也將如雨后春筍般應運而生，并迅速發展壯大。

招商蛇口、張江集團、中新集團等一批老牌產業園區龍頭運營商在如今行業的變革期迅速找準方向，以產業運營為核心驅動下打造了與自身相符的商業模式，保證了這批老牌運營商的領先地位。

招商蛇口作為一個"最老牌 "的園區運營商，能夠始終如一的保持領先地位，離不開他在市場化發展中打磨出的敏銳的市場嗅覺、迅速而精準的戰略轉型。從雙碳戰略、數字化轉型到園區板塊的輕重并舉、一地一園特色化的產業園區運營模式，招商蛇口正逐漸夯實自身的領跑優勢。

張江集團能夠保持長盛不衰，跟他從創立之初一直延續至今"推動科創產業"發展的核心息息相關。這不得不說起張江集團的背景，原名為上海市張江高科技園區開發公司也是張江實際的開發主體，負責張江的整體開發運營，并肩負著推動科創產業發展的重擔。彼時的張江高科是張江集團絕對控股的子公司，張江高科中裝入了張江集團的優質園區資產，更多的像是一個融資平臺，后續逐漸開始獨立打造園區業務，兩者關系從"父子"轉變為了"兄弟"。張江集團在科創產業運營方面的底蘊和能力毋庸置疑。

地方城投過往是各地園區開發的主力，但在如今產業運營愈發重要的時代下，以新建元集團、蘇高新集團、亦莊控股、濟高控股、合肥高新股份、和達高科等一批過往將產業運營作為企業發展重心的優質城投正從老牌城投公司中脫穎而出。

星河產業集團、星月投資是如今民營產業園區企業中的佼佼者，而兩者最相像也是最核心的便是其高度重視產業發展的理念，將產業運營融入企業發展本身，保持精品化園區路線，打造優質園區、孕育完整產業生態。

如今剝離房地產模式底色的華夏幸福再次回到公眾視野，走上輕資產運營、產業服務的華夏福能夠發揮出幾成過去令人艷羨的產業招商能力，值得期待。

新勢力強勢入場

1. 資本方

以基匯資本、安獅資產、康橋資本等資本方相繼進入產業園區成為了近兩年的熱點，如過江猛龍般影響著行業發展。

資本方的目光從物流地產轉向產業園區，既是因為物流地產優質項目的稀缺，也是因為近年來地方政府主推的生物醫藥、集成電路等特色產業園區建設，正式資本方關注的核心產業方向，并且在特色產業園區打造過程中，從從產品到運營相對標準化和可觀的回報率，使資本方嗅到了機會。資本方在其投資的核心產業領域企業儲備，可以進一步減少其初入產業園區行業的"水土不服"。

2. 細分領域龍頭企業

細分領域龍頭企業其實是最近幾年地方政府提供優質工業用地的首選，一方面他們本身便需要相應的辦公、研發、生產的載體或是工業用地，并且作為細分領域的龍頭企業，完成選址之后也能迅速吸引一大批下游供應商靠攏，這與傳統產業園區招入龍頭企業，吸引下游企業入住有著異曲同工之處。況且還少了"中間商"賺差價。

對于"嗅覺"敏銳的龍頭產業企業也迅速察覺到了產業園區領域的發展機遇，以海爾、千健為代表的細分領域龍頭企業在近年來迅速啟動園區布局，帶產入園的模式也深受地方政府的歡迎。

3. 產業運營商

無論是資本方還是細分領域的龍頭企業，能夠成為時下熱點的關鍵便是他們的"帶資進組"，也就是可以直接帶著產業來到園區。對于地方政府而言，帶來新企業、完善的產業生態就是實實在在的解決了當地工業總產值、吸引人才回流等一系列問題。

這也是如今產業園區房地產模式或是園區招商物管模式行不通的關鍵，缺乏為帶來產業的核心能力，地方政府又怎么會把土地給到這樣的企業？

未來產業園區行業將逐漸從"園區運營商"轉向"產業運營商"，圍繞特定產業方向打造能夠推動產業發展的核心運營能力，讓園區和"產業運營商"之間形成更強的粘性。在這個領域方升研究也相信未來勢必將誕生出產業園區行業的"中國版黑石"。

時代變遷、邏輯更迭

隨著產業園區時代的變遷，行業發展邏輯的更迭，方升產業園區年度榜作為行業風向標，評價指標也進行了相應調整，將產業投資、產業運營、產業招商等產業運營能力作為評價產業園區運營商最核心的指標。這也使得2022方升產業園區年度榜在調研過程中得到了更多地方政府、產業企業和金融機構的認可。

2022第八屆方升產業園區大會由方升研究主辦、明源不動產研究院作為戰略合作伙伴，于2022年9月28日-29日在深圳市隆重舉行。本次活動包含主論壇、特色園區、產業招商和輕資產運營四大主題論壇，2天活動共有300余位地方政府領導、產業方代表、產業園區代表和金融機構代表參與，共同為中國產業未來發展凝智聚力。

活動現場：中國（深圳）綜合開發研究院副院長、國家商務部專家委員曲建；招商局蛇口工業區控股股份有限公司產業園區事業部總經理尚鋼；杭州和達高科技發展集團有限公司總經理趙穗；蘇州蘇高新科技產業發展有限公司總經理王欣；招商局蛇口工業區控股股份有限公司產業園區事業部產業研究院院長黃岱；星河產業集團產城研究院院長王英杰；蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司資金管理部兼財務考核部胡躍峰，德必集團董事長賈波；上海錦和商業經營管理股份有限公司董事副總經理蔣雷霆；寶灣物流控股有限公司總經理馮海虹；中集產城集團副總裁兼惠州城市公司董事長張一平；北斗西虹橋基地首席運營官方舒；深圳贏城產業運營有限公司董事長王玉祥；銀星集團執行總裁張聰杰；千年健康中國高科控股有限公司董事局主席張驥；潤城新產業（深圳）有限公司執行董事、總經理馬洪波；明源云聯合創始人/CEO姜海洋；方升研究總經理余洪波；新建元控股集團代表等20余位重要嘉賓出席活動并進行了專業分享，并得到了與會嘉賓的一致好評。

2022方升產業園區年度榜在2022第八屆方升園區大會現場隆重發布。